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發表于: 2019-1-1 21:11:36 | 只看該作者 |倒序瀏覽

2018年12月29日,本年度最后一個工作日,對于陜西融德律師事務所來說,注定是一個不平常的日子。該所建設項目團隊代理的轟動全國的“開發商自己違法告業主系列案”,迎來了一個案件的終審判決和一個案件的一審判決:西安市中級人民法院依法糾正了西安市長安區人民法院關于西安聞天科技實業集團有限公司(下稱聞天公司)訴李女士購房合同無效一案的判決,撤銷原審判決,改判駁回聞天公司要求確認購房合同無效的訴訟請求;西安市蓮湖區人民法院對聞天公司訴陳女士購房合同無效一案,判決確認購房合同合法有效,駁回聞天公司要求確認購房合同無效的訴訟請求。其余購房業主的維權問題也由此定論,迎刃而解。至此,融德律師為購房業主維權系列案件的代理事務,在2018年最后一個工作日圓滿收官。這兩個判決通過媒體傳播后,全國各地類似情形的購房業主紛紛來電來函,祝賀慶祝!

回想2018年6月,西安市長安區法院判決購房合同無效,支持違法者訴求的結果出來時,全國類似情形購房者哀鴻一片。這樣的裁判結果和一些法律人對司法解釋的曲解誤讀,嚴重影響了購房業主維權信心,對融德律師的代理思路產生質疑。半年來融德律師忍受著對代理思路和法律適用的各種質疑,默默的堅守著自己認定的思路和策略。今天,該系列維權案件的圓滿收官,司法對該案的公正裁決,不僅維護了購房業主的合法權益,支持了融德律師的代理觀點和思路,更是對房地產市場混亂秩序的法律矯正,是誠信守約和公平交易法律原則的重申,是社會主義核心價值觀實在展現!這一正能量的判決,避免了一個錯誤案例對中國房地場市場這條長河的污染!對新時代法治建設具有里程碑的意義!

購房業主的焦慮

2016年4月起,聞天公司陸續與十余位業主簽訂《紫杉莊園內部認購合同》(下稱認購合同),合同對商品房的位置、房號、面積、銷售價款、付款方式等內容做出了明確的約定。合同簽訂后,購房業主依約一次性交付了全部房款,聞天公司出具收款收據,雙方均已開始履行合同。合同簽訂時,該房產項目已經取得了建設用地規劃許可證,土地使用權證、建設項目規劃許可證和建筑施工許可證,且房屋已經建成。

2018年2月初,涉案的房產價格漲至每平方米24000元左右。2月份,聞天公司分別將十幾位業主訴至西安市長安、雁塔、蓮湖、碑林、臨潼和閻良等六個基層法院,訴請確認合同無效。其訴請的事實依據是雙方所簽訂的購房合同是內部認購合同,所售房產未辦理商品房預售許可手續;法律依據是《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定“ 出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效”。而大多數法律人都認為該合同要么是不具有約束力的預約合同,要么是無效合同。業主們全款購買房屋,兩年后房價上漲之后不但拿不到房子,反而成了被告。大家十分委屈,且上訪投訴無果。業主們非常焦慮地找到了融德律師事務所,希望融德所為其十幾名購房業主代理此案,應對聞天公司要求確認合同無效的訴訟。希望通過融德律師的代理保住其全額支付房款所購的房屋。

融德律師對合同性質效力的判斷和訴訟策略選擇的思考

2018年3月份,陜西融德律師事務所在認真研究合同法、房地產管理法和相關司法解釋后,接受了購房業主的委托。融德所由羿克主任攜建設項目團隊律師,組成該系列案件的律師團。融德律師接受本案委托后,首先需要思考的是合同的性質問題,購房業主所簽訂的合同是內部認購合同,合同約定在聞天公司取得預售證后再簽訂正式合同,那么本案所涉合同到底是預約合同還是正式的本約合同?  其次需要解決的是合同效力的法律問題:聞天公司起訴時房產項目尚未取得預售許可證,根據最高人民法院《關于商品房買賣合同糾紛司法解釋》第二條的規定,“起訴前尚未取得商品房預售許可證的合同無效”。很顯然,如果認定本案所涉合同為正式的商品房預售合同,則存在該司法解釋規定的無效風險。如果按照預約合同有效主張,本案將毫無懸念地駁回聞天公司的訴求,但是預約合同并不具有強制簽約的法律約束力,業主們將得不到所購的房屋。

兩難選擇,頗為糾結。其實對于融德律師而言,由于多數業界人士均持此觀點,業主們又強烈要求按預約有效盡快了結此案,以預約有效應對此案,會很快勝訴,選擇這種代理思路既保險又高效。但是融德律師沒有選擇預約有效的代理思路,而是選擇了本約有效,為購房業主保住所購房產的思路。

這個思路是經融德律師認真研究,理性分析后確定的。其一,融德律師經細致分析,發現內部認購合同簽訂后,雙方已經實際履行合同,從合同法上看已經構成事實合同。其二,對于前述司法解釋關于無效的規定,融德律師結合《合同法》《中華人民共和國民法總則》《商品房買賣合同司法解釋》《合同法司法解釋(二)》的相關規定和立法目的,進行綜合分析,最后得出本約有效的結論。其三,聞天公司以自己違法事由提起的訴訟,根據誠實信用和違法不得受益的法律原則,其訴求得不到司法的支持。

融德律師堅定了自己的分析判斷后,即與業主進行了深入的溝通,向業主詳細分析了預約有效的法律風險和本約有效的應對把握,與業主達成該代理思路的共識。

應訴答辯后,對方變換方式,融德律師調整應對策略

2016年4月,聞天公司與購房業主簽訂合同時,已經取得房產開發銷售的四個許可證,但是房屋預售許可證一直拖至起訴時都不辦理。其目的很明顯,就是要以未取得預售許可證為由訴請確認合同無效。2018年2月份,聞天公司起訴時稱其未取得預售許可證原因,是其沒有繳納辦理預售證所需的配套資金。但是其僅銷售給本案所涉購房業主的房款就高達幾千萬元,而預售證所需的配套費僅600多萬元,該理由顯然不能成立。

3月份,聞天公司又以涉案項目已被龍湖集團收購,業主所購房產屬于“龍湖雙瓏原著”項目,聞天公司無法交付。庭審中,聞天公司拒絕回答該房產到底屬于誰,能否交付等問題,給法庭查明事實造成巨大的障礙。對此突如其來的變化,融德律師通過向蓮湖區法院申請律師調查令和要求政府公開信息等方式,向土地、規劃、房管等機關進行了全面系統的證據調查,準確獲得聞天公司已經取得房地產開發四證,以及項目建設情況,證明聞天公司本可早早獲得房屋銷售預售證的事實,以及聞天公司向龍湖集團轉讓的是公司股權,而非本案所涉房產的事實,該房屋尚未銷售,完全可以向購房業主交付房屋。

針對聞天公司分別在長安、雁塔、碑林、蓮湖、臨潼和閻良等六個基層法院對購房業主提起訴訟,并促使法院以簡易程序審理此案的訴訟策略,融德律師采取了提管轄權異議和要求以普通程序審理的措施,等到了物價局的價格公示和房管局的預售證。

回顧雙方之間的變化與應對,融德律師通過政府信息公開和向法院申請律師調查令等方式,獲得了第一手證據資料,為司法裁判提供了充分的事實依據。而準確把握法律依據也是本案最終獲勝的基本前提。

長安法院的判決結果和部分法律人對應訴策略的質疑,導致購房業主的不信任

2018年6月8日,聞天公司為涉案項目辦得預售證,印證了融德律師的判斷。此時,長安法院尚未對該案作出判決,融德律師立即向長安區法院申請調取預售證,用以證明所售房產已完全具備銷售條件,對該合同效力具有補正作用,進而判決合同有效。但是長安區法院就代理人提出的申請既不予答復也不出具調查令。6月11日,長安區法院通知融德律師去做談話筆錄并釋明:法院不調查該證據,也不準予延期或反訴。6月18日,長安區法院向代理人郵寄送達了一審判決,判決內容是購房合同因未辦理預售許可證而無效。此即意味著購房業主們拿不到付款多年的房子,開發商則因此獲取上漲三倍的房產收益。而該判決正是預售證下發的6月8日做出的。

面對如此判決結果,購房業主和關心此事的人們在憤慨和無奈的同時,開始質疑律師的代理思路和法律觀點。尤其是一些法律人也議論紛紛,認為該合同要么屬于預約合同,要么屬于違法而無效的合同。對此,融德律師經過進一步分析論證,認定自己對法律的解讀是正確的,所選擇的代理思路和策略沒有問題。一審判決認定事實和適用法律存在嚴重錯誤,應該通過上訴糾正。融德律師向購房業主詳細講解了法律和司法解釋的立法本意和司法裁判的價值追求,重申該合同具備商品房預售合同要件,合同內容不違反法律法規效力性強制規定,合法有效,爭取當事人的理解和支持。隨即準備材料向西安市中級人民法院提起了上訴。

終審判決確認認購合同為本約預售合同,購房合同合法有效

2018年8月14日,西安市中級人民法院對該案進行二審開庭審理。二審中,聞天公司更換了代理人,請來上海錦天城律所的律師。庭審中,聞天公司提出許多新證據,主要涉及建設施工許可證的取得時間和無力交付辦理預售證所需的資金;項目已經轉讓,不可能向原購房業主交房;不能交房善后事宜已經委托銷售中介處理等三個新的焦點。對此,融德律師首先論證了聞天公司轉讓項目獲得近兩億元的資金,卻不愿支付辦理預售證的區區600多萬元,這是故意不辦理預售證,不愿向購房業主交房。而聞天公司向物價局和房管局申請的銷售價格及銷售房屋許可都清晰地表明本案所涉房產完全能夠交付給本案購房業主。至于由第三方處理退房的善后事宜,更是法律關系和權利義務的混淆。二審沒有當庭做出判決。而各基層法院在陸續開庭后,也一直等待著二審判決的結果。

難耐的等待不僅折磨著當事人和代理律師,也使當事人對融德律師的代理效果產生了新的疑慮。對此,融德律師堅持耐心等待,相信司法的公正和法律的正義!

2018年12月29日,西安市中級人民法院終于下發終審判決!二審法院采納了融德律師的代理意見,判決認為:對于聞天公司與業主之間簽訂的《認購合同》性質問題,根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第一條之規定,二審法院認定聞天公司與購房業主所簽合同“實質上是商品房預售合同,聞天公司與業主之間形成了商品房預售合同法律關系”;對于效力問題,二審法院認為“聞天公司以自身原因造成的違法事實為由提起本案訴訟,真正目的在于獲取超出合同預期的更大利益,聞天公司的行為顯然與社會價值導向和公眾認知相悖。為弘揚社會主義核心價值觀,彰顯司法公正,對此種行為不應予以支持?!備蕁噸謝嗣窆埠凸穹ㄗ茉頡返諂嚀?、第一百五十三條,認定“聞天公司與業主簽訂的認購合同有效,雙方之間形成了有效的商品房預售合同法律關系”。最終法院判決:一、撤銷西安市長安區人民法院(2018)陜0116民初2519號民事判決;二、駁回西安聞天科技實業集團有限公司的訴訟請求。本判決為終審判決。

同日,蓮湖區人民法院也以聞天公司與購房者所簽認購合同屬意思自治的合同,訂立之初的效力瑕疵也已消弭,應對當事人產生約束力。該合同的繼續履行,既不會損害國家、集體或者第三人利益,也不會損害社會公共利益,聞天公司的合同無效主張,無論從法律依據或者事實基礎,還是從維護商品房市場的正常交易秩序及促進商品房市場誠信體系建立的角度,均不應得到法律支持。依照《合同法》第六條、第十三條、第五十二條、第一百三十條,《城市房地產管理法》第四十五條,《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第二條、第五條之規定,判決:駁回聞天公司請求確認合同無效的訴訟請求。至此本案以業主勝訴結案,圓滿落幕。

充分收集證據,認真研讀法律,堅信司法公正,堅持自己認準的觀點和選擇的思路

回顧融德律師從接手本案代理,到最終得到公正判決,圓滿維護購房業主合法權益的全過程充分證明,作為代理律師,首先要把握的是案件事實的真實充分,對于當事人陳述的事實,代理律師還需要自己的調查予以應證,不能簡單相信和偏信偏疑。其次是對法律依據的認真研讀和準確把握,尤其是法律法規和司法解釋存在沖突時,準確把握立法目的和司法裁判的社會效果尤為重要。第三就是要堅信法律的正義和司法的公正,理性辨證的對待業界和社會的質疑聲。第四是準確把握案件變化,審時度勢,發現問題及時處置,適時調整。尤其要關注案外新發生的情況,如本案中物價局和房管局的審批就直接影響著合同效力補正和合同合法有效性。第五是要及時與當事人溝通,換位思考,耐心向當事人講解法律,爭取當事人的理解和信任。


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